Letzte Woche schlug der Begriff «Sanierungskündigung» in Zürich ein und sorgte für grosse Unruhe. 105 Kündigungen wurden in den sogenannten «Sugus-Häusern» ausgesprochen. Als Grund für die Kündigungen hat die Vermieterschaft einen Sanierungsbedarf angegeben. Dieser Sanierungsbedarf wird von den Mieterinnen und Mietern in Frage gestellt. Stellungnahmen gab es aus allen politischen Lagern und am Wochenende fand eine Demonstration gegen das Vorgehen der Vermieterschaft statt.
Was gilt aus mietrechtlicher Sicht bei einer Sanierungskündigung?
Wie überall im Schweizer Vertragsrecht gilt auch im Mietrecht der Grundsatz der Kündigungsfreiheit: Grundsätzlich ist jede Vertragspartei frei, einen unbefristeten Vertrag unter Beachtung der Kündigungsfristen und -formen zu kündigen.
Das Mietrecht sieht allerdings vor, dass der Grundsatz von Treu und Glauben die Kündigungsfreiheit einschränkt. Eine Kündigung ist deshalb anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst. Eine Kündigung gilt als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen von Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Eine Sanierung ist grundsätzlich ein legitimier Kündigungsgrund.
Eine Sanierungskündigung ist aber insbesondere dann missbräuchlich, wenn gar keine Sanierung beabsichtigt ist und es lediglich darum geht, eine Neuvermietung zu erzielen. Zum Zeitpunkt der Kündigung muss also ein tatsächlicher ernsthafter Sanierungswille vorliegen. Eine offensichtlich nur vorgeschobene Sanierung verstösst hingegen gegen Treu und Glauben.
Eine Sanierungskündigung ist ebenfalls missbräuchlich, wenn es an einem Bauprojekt fehlt oder dieses als nicht realitätsnah oder als objektiv unmöglich erscheint (beispielsweise weil dafür offensichtlich keine Bewilligungen zu erwarten sind).
Ausserdem sind im Zusammenhang mit der Sanierung von Liegenschaften die Interessen der Vermieterschaft an einer speditiven Erledigung und die Interessen der Mieter an einem Verbleiben in der Wohnung gegeneinander abzuwägen. Schränken die Umbau- und Sanierungsarbeiten die Weiterbenutzung der Wohnung erheblich ein, ist die Kündigung meistens nicht missbräuchlich. Wenn der Verbleib der Mieter in der Wohnung die Umbau- und Sanierungsarbeiten gar nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, besteht kein schützenswerter Grund für eine Kündigung. Um feststellen zu können, ob ein Verbleib möglich ist, ist es notwendig, dass im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorliegt, das er erlaubt abzuschätzen, ob eine Räumung der Wohnung erforderlich ist. Ist das Projekt noch in einem Stand, der diese Abschätzung nicht erlaubt, ist eine Kündigung missbräuchlich.
Folgende Projektstände wurden als genügend betrachtet: Es liegt eine Baubewilligung oder Baueingabe vor; es liegt eine Sanierungsstudie, ein Investitionsantrag und Vorprojekt vor; ein Architekturbüro wurde mit der Ausarbeitung eines Bauprojekts beauftragt; es liegt ein Baugutachten vor, das einen grossen Sanierungsbedarf bestätigt. Inbesondere nur die Sanierungsabsicht für sich alleine ist nicht ausreichend.
Eine Sanierungskündigung kann unter Umständen vermieden werden, indem der Mieter dem Vermieter zusichert, während der Sanierung die Wohnung zu verlassen, so dass sie Sanierung nicht behindert oder verzögert wird. Dieses Angebot muss aber vor der Kündigung erfolgen (was voraussetzt, dass überhaupt Informationen über die geplante Sanierung bekannt werden) und muss neben der Zusage, während der Sanierung die Wohnung zu verlassen, konkrete Angaben enthalten, wie diese Zusage tatsächlich umgesetzt wird (Details zur Übergangslösung, über die der Mieter während der Sanierung verfügen wird).
Wichtig ist, dass eine treuwidrige Kündigung nur anfechtbar ist, und insbesondere nicht nichtig. Das heisst, wenn eine treuwidrige Kündigung nicht rechtzeitig angefochten wird, dann gilt sie trotzdem. Dabei muss die Kündigung innert 30 Tagen seit der Entgegennahme bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden. Bei einer eingeschriebenen Kündigung beginnt die dreissigtätige Frist bereits am Folgetag der Abholeinladung zu laufen und nicht erst nach Ablauf der siebentätigen Abholfrist. Sodann ist von der Vermieterschaft eine Begründung für die Kündigung einzuholen (wenn diese nicht bereits mit der Kündigung erbracht wurde) und gestützt darauf das weitere Vorgehen zu klären.
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