Das Schweizer Recht sieht ein sogenanntes Bauhandwerkerpfandrecht vor (Art. 837 Zivilgesetzbuch). Dabei handelt es sich um eine Sicherheit für Handwerker und Unternehmer.
Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, haben zur Sicherung ihrer Forderungen Anspruch auf Errichtung eines Grundpfandrechts auf dem Grundstück, für das sie Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben. Dies soll den Umstand ausgleichen, dass sie normalerweise mit ihrer Arbeit in Vorleistung gehen und erst nach Erbringung ihrer Leistungen bezahlt werden sollen.
Das Grundpfandrecht sichert ihre Forderungen zur Bezahlung von Material und Arbeit, die sie geliefert haben. Werden ihre Forderungen nicht bezahlt, kann das mit dem Grundpfandrecht belastete Grundstück verwertet werden und können aus dem Verwertungserlös ihre Forderungen beglichen werden. Ein Zahlungsausfall wird dadurch weniger wahrscheinlich.
Für Handwerker und Unternehmer besonders wichtig ist die rechtzeitige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts. Der frühestmögliche Zeitpunkt ist der Zeitpunkt, in dem sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben (was meistens dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses entspricht). Die Eintragung hat sodann bis spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit zu erfolgen. Es reicht dabei nicht, innerhalb der vier Monat an das zuständige Gericht zu gelangen! Das Grundpfandrecht muss innerhalb der vier Monate im Grundbuch eingetragen werden. Es ist daher unbedingt darauf zu achten, dass der Prozess zur Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts rechtzeitig an die Hand genommen wird. Massgeblicher Zeitpunkt für den Start dieser viermonatigen Frist ist die Vollendung der Arbeit. Sinnbildlich ist der letzte Hammerschlag relevant, ab welchem die Uhr läuft. Allerletzte gerüngfügige Leistungen (bspw. noch einmal rasch mit dem Besen durchwischen) zählen unter Umständen nicht mehr.
Damit einer Eintragung nichts im Wege steht, ist von Handwerkern und Unternehmern darauf zu achten, dass sie von Beginn weg gut dokumentiert sind. Zu dieser Dokumentation gehören insbesondere (i) der Vertrag, gestützt auf den sie tätig werden, (ii) die Arbeitsrapporte, aus denen ersichtlich ist, wann sie Arbeit oder Material geliefert haben (was insbesondere wichtig ist zur Bestimmung der viermonatigen Frist ab Arbeitsende), (iii) ihre Rechnungen und (iv) ein Grundbuchauszug des betroffenen Grundstücks.
Es haben dabei nicht nur diejenigen Personen Anspruch auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts, die mit dem Grundstückeigentümer selber eine Vertragsbeziehung eingegangen sind. Wer als Handwerker durch einen Generalunternehmer beauftragt wird, hat ebenfalls einen Anspruch auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts. Relevant ist das Erbringen von Arbeit für ein bestimmtes Grundstück, und nicht das Erbringen von Arbeit für einen bestimmten Grundstückeigentümer.
Der soeben genannte Punkt ist umgekehrt auch für einen Grundstückeigentümer von grosser Bedeutung. Wenn er einen Generalunternehmer mit Arbeiten beauftragt und diesen zahlt, kann es trotzdem sein, dass Handwerker und Unternehmer, die vom Generalunternehmer beigezogen wurden, ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lassen, insbesondere wenn sie vom Generalunternehmer nicht bezahlt wurden. Der Grundstückeigentümer hat daher das Risiko, Leistungen zweimal bezahlen zu müssen: einmal an den Generalunternehmer und einmal an die von diesem beigezogenen und unbezahlt gebliebenen Handwerker und Unternehmer. Es ist daher wesentlich, den Generalunternehmer im Hinblick auf dieses Risiko zu beaufsichtigen. Das kann beispielsweise geschehen, indem der Grundstückeigentümer als Bauherr den Generalunternehmer erst bezahlt, wenn dieser den Nachweis erbracht hat, dass er seine Subunternehmer bezahlt hat. Oder der Grundstückeigentümer kann sich als Bauherr auch ein Direktzahlungsrecht an die vom Generaleigentümer beigezogenen Subunternehmer vorzubehalten. Vom Generalunternehmer kann auch das Bereitstellen einer Bank- oder Versicherungsgarantie verlangt werden zur Ablösung allfälliger Bauhandwerkerpfandrechte.
Ebenfalls wichtig ist, dass auch ohne Auftragsvergabe durch den Grundstückeigentümer ein Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen werden kann. Das ist beispielweise dann der Fall, wenn Handwerker oder Unternehmer von einem Mieter beauftragt werden. Auch hier besteht die Möglichkeit eines Bauhandwerkerpfandrechts zu Lasten des Grundstücks und damit zu Lasten des Grundstückeigentümers.
Ein Grundstückeigentümer kann ein Bauhandwerkerpfandrecht verhindern, indem er die angemeldete Forderung begleicht oder für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet, beispielsweise durch eine Bankgarantie. Die Eintragung prozessual zu verhindern, ist oft schwierig, da es sich regelmässig um eine vorsorgliche Massnahme handelt, bei der die Anforderungen an den Anspruch zur Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts eher tief sind. Es kann auch vorkommen (z.B. wenn die viermonatige Eintragungsfrist fast abgelaufen ist), dass man als Grundstückeigentümer vor der Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts überhaupt nicht angehört wird und dieses auf dem sogenannten superprovisorischen Weg eingetragen wird. Es ist dann erst nachträglich möglich, sich einlässlich gegen ein unberechtigtes Bauhandwerkerpfandrechts zu erwehren, zum einen im Verfahren über die definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts und sodann auch, indem die Forderung selber, die das Bauhandwerkerpfandrecht sichern soll, bestritten wird.
Aus Sicht eines Grundstückkäufers ist es wichtig, den Grundbuchauszug dahingehend zu überprüfen, ob dort Bauhandwerkerpfandrechte eingetragen sind. Diese gehen nämlich bei einem Verkauf zusammen mit dem Grundstück auf den Käufer über. Beim Kauf eines Grundstücks, auf dem noch Arbeiten zu erledigen sind, ist im Grundstückkaufvertrag zu regeln, wie mit Bauhandwerkerpfandrechten umzugehen ist. Üblicherweise verpflichtet sich der Verkäufer zur Übergabe des Grundstücks ohne jedes Bauhandwerkerpfandrecht und dazu alles Notwendige zu unternehmen.
Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts begründet sodann nur eine Sicherheit. Ist die Forderung des Handwerkers oder Unternehmers strittig, dann muss diese auch noch durchgesetzt werden, bevor es zur Zahlung bzw. Verwertung des Grundstücks kommt.
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